2025년 전세사기 예방 체크리스트, 계약 전 꼭 확인해야 할 핵심 항목

깡통전세, 보증금 미반환 사고 막으려면? 계약 전에 반드시 확인해야 할 것들

전세사기체크

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전세사기는 세입자의 전세보증금을 노리는 조직적이고 치밀한 범죄 수법으로,
최근 몇 년간 피해 사례가 급증하며 사회적 이슈로 자리 잡았습니다.
특히 갭투자, 명의 위장, 근저당 은폐 등 다양한 방식의 사기가 기승을 부리고 있어
전세계약을 앞두고 있다면 더욱 신중한 확인이 필요합니다.
이 글에서는 2025년 기준 전세사기 피해를 예방하기 위한 체크리스트 항목을
실제 계약 전 확인해야 할 순서에 맞춰 안내드립니다.

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1. 등기부등본 열람은 필수, 소유자 정보와 권리관계를 먼저 확인하세요

전세계약 전에는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아
소유자 명의, 근저당권, 가압류, 임대차 등록 여부를 확인해야 합니다.

확인 항목체크 포인트

소유자 정보	계약 상대자와 일치하는지 확인
근저당·담보권	보증금보다 선순위 채권이 있는지 반드시 확인
가압류·경매 진행	등기 말소되지 않은 권리사항은 계약 피해야 함

 

등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서
무료 또는 소액 수수료로 열람 가능합니다.

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2. 보증금보다 선순위 채권이 있다면 반드시 계약 피하세요

보증금보다 많은 금액의 근저당이나 전세권이 설정된 주택은
‘깡통전세’ 위험이 크며, 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

선순위 권리가 없는 깨끗한 등기 상태인지를
꼼꼼히 확인하는 것이 전세사기 예방의 가장 기본입니다.

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3. 임대인이 실소유자인지 확인하고, 대리계약은 위임장으로 검토하세요

전세계약 시 임대인이 아닌 제3자가 계약서에 등장할 경우
공증된 위임장과 신분증 사본을 확인해야 하며,
실제 소유자가 존재하지 않거나
명의를 도용한 임대사기 가능성이 있으므로
서류상의 허위 정보에 속지 않도록 주의해야 합니다.

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4. 전입신고와 확정일자는 당일 완료해야 합니다

전입신고와 확정일자는 세입자가
전세보증금을 법적으로 보호받기 위한 핵심 절차입니다.

• 전입신고: 동주민센터 또는 정부24에서 가능
• 확정일자: 임대차 계약서 지참 후 주민센터에서 도장 받기
• 둘 다 완료해야 우선변제권이 인정되며,
  임대인이 부도나 경매에 처해져도
  일정 조건에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

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5. 전세보증금 반환보증보험 가입으로 안전장치 마련하세요

2025년 현재 세입자도 직접 가입 가능한
**‘전세보증금 반환보증보험 제도’**가 활성화되어 있습니다.

• 가입 조건: 전입신고 및 확정일자 완료, 전세금이 시세 대비 일정 비율 이하
• 가입처: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등
• 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 잠적해도
  보증기관에서 대신 보증금을 지급합니다.

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6. 갭투자 다가구 주택은 반드시 ‘다른 세입자 보증금 현황’을 확인하세요

소유주가 여러 가구에 걸쳐 전세를 놓은 다가구주택의 경우
총 보증금 규모가 집값을 넘는 ‘허위 시세’ 전세일 가능성이 높습니다.

세입자 입장에서는
다른 세입자 수, 보증금 총합, 선순위 여부를 반드시 확인하고
주택 시세 대비 보증금 비율이 80% 이상인 경우 계약을 피하는 것이 안전합니다.

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7. 부동산 중개업소의 등록 여부도 확인하세요

공인중개사가 전세계약을 중개하는 경우
국토교통부 공인중개사 등록 여부와 책임보험 가입 여부를 반드시 확인하세요.

허위 매물, 허위 중개사무소 등
비등록 중개업소를 통한 계약은 피해 발생 시 구제받기 어렵습니다.
‘부동산거래질서정보시스템’에서 등록 여부 조회 가능합니다.

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8. 계약 전 체크리스트 요약표로 빠르게 점검하세요

항목확인 여부

등기부등본 확인	완료
근저당·담보권 여부 확인	이상 없음
실소유자와 계약 체결 여부	확인 완료
전입신고 및 확정일자	당일 완료 예정
보증보험 가입 여부	가입 또는 신청
다가구 보증금 총액 확인	시세 대비 안정
중개업소 등록 여부	공식 등록 확인

 

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